恆生指數 25683.50 156.49 (0.61%)   國企指數 10408.19 89.88 (0.86%)   港中企業 3998.10 18.88 (0.47%)  
 
上市公司資料
公司資料 公司概括 損益表 資產負債表 現金流量表 派息記錄 盈利摘要
股票編號 
恒基兆業地產有限公司  00012
公司概括
集團主席李兆基
發行股本(股)4,001M
面值幣種
股票面值
公司業務集團主要業務包括物業發展及投資、建築工程、基建項目、酒店業務、財務、百貨業務、發展計劃管理、投資控股及物業管理。

全年業績:
集團截至二零一五年十二月三十一日止年度股東應佔盈利為港幣二百一十三億二千六百萬元,較去年度之港幣一百六十七億五千二百萬元,增加港幣四十五億七千四百萬元或27%。每股盈利為港幣6.46 元(二零一四年 : 因應二零一五年派發紅股調整為港幣5.11 元)。

業務回顧
香港
物業銷售
儘管香港金融管理局於二零一五年年初推行新一輪收緊按揭措施,本港樓市在外圍經濟穩定及住屋需求殷切所帶動下,於二零一五年上半年仍保持暢旺。然而,由於市場憂慮美國息率重拾升軌,加上預期短期內將有更多一手住宅樓盤推出,買家觀望令樓市交投於年底轉趨淡靜。

期內集團物業銷售整體表現相當理想,於本年度推出樓盤計有馬鞍山「迎海․駿岸」(「迎海」第四期),以及多個 “The H Collection” 市區重建精品住宅項目(包括銅鑼灣「雋琚」、筲箕灣「柏匯」、紅磡「傲形」、馬頭角「迎豐」,以及旺角「曉珀․御」及「利奧坊˙曉岸」)。銷售中之其他項目,如半山「天匯」、馬鞍山「迎海」(第一至三期)及元朗「尚悅」等亦深受買家歡迎。另外,半山「天匯」有四個原持作出租之豪宅單位,亦於本年度內出售。連同若干優質工商物業,集團於截至二零一五年十二月三十一日止年度內,自佔之香港物業銷售總額達港幣一百一十四億七千二百萬元。

本年度完結後,集團再接再厲,推出多個在建項目。當中長沙灣「海柏匯」及半山「帝滙豪庭」於二零一六年一月推出,至於馬鞍山「迎海․御峰」(「迎海」第五期)亦已於二零一六年三月開售。

物業發展
集團於二零一五年六月以港幣三十六億二千八百九十萬元,從政府公開招標中投得一幅位於屯門掃管笏,鄰近哈羅香港國際學校兼可飽覽海景之住宅用地。現計劃發展成為豪華住宅項目,可提供約一千九百個住宅單位。與此同時,集團已購入八成以至全部權益之「市區舊樓重建」項目亦增添至四十五個,此等項目自佔樓面面積約三百八十萬平方呎。

土地儲備
此外,集團亦繼續透過收購市區舊樓作重建之用,及更改新界土地用途來補充土地儲備。該兩項均為行之有效擴展土地儲備途徑,既令土地來源較易掌握, 成本亦較低, 為集團帶來長遠之發展收益。

本年度內集團透過「補地價仲裁先導計劃」,完成對新界元朗市地段527 號之商住項目之補地價手續, 為全港首宗透過該計劃成功達成補地價手續之個案。該項目地盤面積約六千一百三十一平方呎, 自佔可建商住樓面共約一萬六千九百五十四平方呎。

就以近期推售之市區重建項目旺角「利奧坊˙曉岸」為例。以實用面積計算,所售出之單位每平方呎平均售價約港幣一萬七千元,而收購所需之成本每平方呎約港幣四千三百元(未計建築費及其他費用)。至於透過更改土地用途發展而成之馬鞍山「迎海‧駿岸」(「迎海」第四期),所售出之單位每平方呎平均售價約港幣一萬五千元,而購入成本每平方呎 (包括購入新界土地及補價)則只約為港幣四千一百元(未計建築費及其他費用)。由此可見,市區舊樓重建及透過更改土地用途之新界住宅發展項目之盈利貢獻甚為理想。

市區土地
如前文所述,集團擁有四十五個已購入全部或八成以上業權之市區舊樓重建項目,可於二零一七年或之後開售或出租,預計可提供自佔樓面面積合共約三百八十萬平方呎,總地價成本估計約港幣二百四十三億元,即使其中包括收購高價之地下舖位及位處半山西摩道寶貴地段之項目成本在內,折合每平方呎樓面地價仍然只約為港幣六千四百元。

集團於本年度完成統一收購九龍城福佬村道69-83 號、上環忠正街1-3 號,以及紅磡黃埔街31-33 號項目之全部業權。此外,透過收購毗鄰物業,令灣仔莊士敦道206-212號,以及紅磡兩個分別位於機利士南路6-28 號/必嘉街76-78 號,以及寶其利街18-22A號/機利士南路46-50 號之地盤面積擴大。

位於北角京華道18 號之工業用地,集團計劃重建發展成為寫字樓,並已就補地價金額向政府提出上訴。至於油塘灣商住項目亦已申請換地。

新界土地
截至二零一五年十二月底,集團持有約四千五百萬平方呎新界土地儲備,為本港擁有最多新界土地之發展商。

政府於二零一三年七月公佈《新界東北新發展區規劃及工程研究》結果,確認古洞北及粉嶺北作為粉嶺/上水新市鎮擴展部分。政府同時採取加強版「傳統新市鎮發展模式」,在符合發展條件下,容許原址換地,令私人土地業權人可發展個別私人項目。古洞北及粉嶺北之分區計劃大綱草圖已於期內獲得行政長官會同行政會議批准。集團於粉嶺北新發展區內共擁有二百四十萬平方呎土地,估計約有逾八十萬平方呎土地可符合原址換地之條件,其餘則可能會被政府以現金補償方式,收回作公共用途。集團早前已就其中兩幅分別位於粉嶺北及古洞之土地向政府申請換地,已獲政府同意進一步處理,兩幅土地面積分別約十七萬四千平方呎及四萬五千平方呎,預計可發展之樓面面積分別約為六十萬平方呎及三十四萬平方呎,另有三幅位於粉嶺北之土地亦已向政府申請換地,三幅土地面積分別約為二十二萬八千平方呎、二十四萬一千平方呎及二十四萬平方呎。位於粉嶺北之四幅土地,預計可為集團提供共約四十四萬平方呎之商場樓面面積及三百六十四萬平方呎住宅樓面面積。有關發展面積有待達成補地價協議方可落實。至於每平方呎樓面建築費則估計大約港幣四千元。

根據上述《新界東北新發展區規劃及工程研究》,坪輋/打鼓嶺因應二零一三年《施政報告》提出檢視新界北部地區之發展潛力,包括新鐵路基建所帶來的機遇,而需再作規劃。政府及後於二零一四年一月落實展開《發展新界北部地區初步可行性研究》,有關研究涵蓋土地面積約五千三百公頃,根據二零一四年九月政府公佈之《鐵路發展策略》,提出了伸延至古洞及坪輋之新鐵路方案初步概念。集團在原來之《新界東北新發展區規劃及工程研究》內之坪輋/打鼓嶺藍圖內,擁有約一百三十四萬平方呎之土地,並在旁邊擁有約一百零九萬平方呎之土地,合共約二百四十三萬平方呎擴大範圍之土地。此外,政府為增加房屋土地供應,亦於期內先後公佈《元朗南房屋用地規劃及工程研究 ─ 勘查研究》初步發展大綱圖及第二階段社區參與;以及《錦田南及八鄉土地用途檢討》。集團在該研究範圍內亦擁有若干土地。

至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面,洪水橋新發展區面積達七百一十四公頃,集團於區內擁有約六百三十一萬平方呎土地。根據「初步發展大綱圖」之建議,洪水橋可發展成為一個人口約二十一萬五千人之新市鎮,容納約六萬個新增住宅,當中約一半為私營房屋。有關建議對集團之影響有待評估,集團將繼續積極配合政府發展政策及跟進發展計劃。

此外,位於元朗和生圍別墅發展及濕地保育項目,已獲城市規劃委員會批准。該項目佔地約二百二十三萬平方呎,可提供約八十九萬平方呎之住宅樓面,興建約四百幢獨立屋。補地價手續正在進行中,有待與政府就補地價數目達成協議後,方能落實。至於每平方呎樓面建築費則估計大約港幣七千五百元。

收租物業
集團於本年度在本港之應佔租金總收入,包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業之貢獻,較去年增加7%至港幣六十四億零四百萬元,而應佔稅前租金淨收入,包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業之貢獻,則較去年上升6%至港幣四十九億五千萬元。其中單就集團擁有40.77% (二零一四年:40.76%) 應佔權益之國際金融中心項目,於本年度內所貢獻之自佔租金總收入達港幣十八億六千五百萬元 (二零一四年:港幣十八億一千二百萬元)。集團主要出租物業於二零一五年十二月底之出租率為97%。此外,集團持有約一萬個泊車位為另一租金收入來源。

由於訪港旅遊業持續放緩,加上美國擬調升利率令經濟前景蒙上陰影,影響市民消費意欲,致本港零售業總銷貨價值於二零一五年全年下跌3.7%。然而,集團旗下多個位處人口稠密之新市鎮兼以迎合本地民生消費為主之大型購物商場,租金增長仍保持理想,除部份正進行翻新或租戶組合重整外,於二零一五年十二月底近乎全部租出。如此佳績實有賴集團推出多項有效措施以提升各商場之吸引力及鞏固其競爭優勢。例如,集團銳意將「KOLOUR 千色匯」品牌打造成時尚商場系列,當中元朗「千色廣場」及荃灣「城市中心I 及II」於本年度已分別改稱為「元朗千色匯」及「荃灣千色匯I 及II」。「元朗千色匯」經過調整租戶組合及提升定位後,租金及顧客人流均錄得可觀升幅。而「荃灣千色匯I」亦正進行連串翻新工程,完成後將可為顧客帶來全新之購物體驗。此外,將軍澳「新都城中心二期」亦推出顧客累積購物優惠及iBeacon 技術,務求加強顧客與租戶之互動聯繫。

由於內地企業爭相進駐本港,加上新供應有限,令本港寫字樓租賃市場於本年度表現較佳。集團旗下位於核心商業區之優質寫字樓物業,如中環「國際金融中心」、北角「友邦廣場」、上環「金龍中心」及「富衛金融中心」,租務表現均相當理想。至於集團於九龍東之寫字樓及工貿商廈組合 ─ 包括「宏利金融中心」、「友邦九龍金融中心」、「鴻圖道78 號」及「百本中心」,續租及新租之租金增長亦相當理想。為進一步提升租值及吸引優質租戶,集團正繼續為「友邦廣場」、「富衛金融中心」及「金龍中心」分期進行翻新工程。

酒店
二零一五年全年訪港過夜旅客人數下跌3.9%,加上集團旗下之香港麗東酒店已於二零一五年八月結業,以便重建改作寫字樓用途。因此,集團酒店業務於本年度內,連同應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業之貢獻,稅前盈利減少23%至港幣二億五千一百萬元。獲《福布斯旅遊指南2015》頒發四項五星大獎之香港四季酒店,其入住率及房價均維持在高水平,至於「龍景軒」更被《2016 年米芝蓮指南港澳版》冠為至高三星級別之尊尚食府。集團餘下兩間麗東酒店 (即設有三百一十七間客房之北角麗東軒,以及設有五百九十八間客房之觀塘麗東酒店),面對同業競爭日趨激烈,房價及入住率均有所下降。

建築
集團旗下「迎海」高層式住宅大樓、大角咀市區重建綜合發展項目,以及京華道寫字樓項目,在備受全球業界尊崇之「國際房地產大獎賽」中,獲評定為2015 年度亞太地區至高五星得主,充份印證集團開發各類物業,均追求盡善盡美。當中「迎海」更於總評選中,被評為各地區之冠,而奪得「最佳國際高層住宅建築」殊榮。此外,「迎海」亦為全港首個榮獲美國綠色建築協會頒發「社區發展領先能源與環境設計」(LEEDND)預定認證之項目,確認「迎海」已超越一般「環保建築」而達致「環保社區」之水平,成功促成社群及自然環境和諧共融而令周遭社區受惠。

集團取得如此佳績,實有賴各部門群策群力,細心規劃每個建築環節。例如,集團廣泛採納領先能源與環境設計(LEED)及建築環境評估方法升級版(BEAM Plus)所提倡之環保元素,除研發並採用預制組件外,集團亦自行承辦各發展項目之地基工程,務求加快工程進度,減少對地盤周邊社區造成滋擾。上述措施在現時勞工短缺及建材成本上漲下,既有助減省人手及材料損耗,亦令品質及成本效益有所提升。此外,因應集團現有多個在建項目,集團因此透過大量採購合適建材並招攬更多優質承判商,以規模優勢進一步削減建築成本開支。

內地方面,集團建築部對所有項目之投標評審、合約履行、開發進度以至產品質素等關鍵範疇,均設有既定標準,且全程監控並作定期意見回饋,務求各項目之建築質素貫徹如一,同樣超卓。

物業管理
集團之物業管理成員公司 ─ 恒益物業管理有限公司、偉邦物業管理有限公司及冠威管理有限公司,於本港及內地合共管理逾八萬個住宅及工商業單位、八百萬平方呎商場及寫字樓樓面面積,以及二萬個車位。

物業管理團隊深信優秀之建築質素,再配以周全細心之售後物業管理服務,可收相得益彰之效。當中近年屢獲建築大獎之馬鞍山「迎海」,於本年度榮獲香港設施管理學會頒發「卓越設施管理獎2015」,以嘉許其領導業界之服務質素。為使住戶可以盡情享受璀璨都市生活,物業管理成員公司為一系列位於市區之 “The H Collection” 精品住宅,提供自成一家之一站式優質配套服務。此外,集團對內地項目之物業管理服務質素亦同樣要求嚴謹,當中廣州「恒寶華庭」及長沙「恒基․凱旋門」分別獲頒「2014年廣東省守合同重信用企業」及「2013 年度住宅小區物業服務等級評比二等獎」。

物業管理成員公司一直謹守前線崗位,實踐集團對服務社群及肩負起企業公民責任之承諾。繼早前《耆樂年》之後,物業管理團隊再以《菁英年》為主題推動社會大眾關注青少年全人發展。其義工服務團隊除奪得「第四屆香港傑出企業公民獎 ─ 義工隊組別」金獎外,亦再次贏得「最高服務時數獎 ─ 冠軍」,締造十度獲取該項至高殊榮之紀錄。

中國內地
二零一五年房地産市場以「去庫存」為主力方向。期內中央政府多次下調首套房最低首付比例,亦取消多項限購措施。同時,央行持續五次降息、降準。雖然對房地產市場需求具有明顯刺激作用,但要達到「去庫存」之實際成效,仍需加強執行力度及有賴整體經濟增長。一二線城市庫存壓力見持續下降,而三四線城市仍未有實質好轉。全年樓市銷售,一線及部份二線城市量價齊升,惟其他城市銷售增速還是明顯落後。

集團與旭輝控股(集團)有限公司 (「旭輝」,為本港上市之房地產開發商) 於二零一五年四月攜手合作,各佔一半權益共同開發一幅位於蘇州高新區之住宅用地。該地塊早前以人民幣十四億元購入,佔地約一百八十萬平方呎,可提供總樓面面積逾四百二十萬平方呎。

集團亦於二零一五年四月與旭輝及龍湖地產有限公司簽訂協議,分別佔35%、35%及30%權益,共同開發一幅位於上海市松江區之住宅用地。該幅面積約八十六萬平方呎之土地早前以人民幣六億二千九百萬元購入,項目建成後可提供總樓面面積逾一百一十萬平方呎。

集團於二零一五年七月以人民幣三十八億七千二百萬元,獨自投得一幅位處上海徐匯濱江發展區,面積約二十萬平方呎之優質商辦用地。徐匯濱江地區為黃浦外灘之延伸地帶,深具潛力發展成為日後之商貿中心,而地塊旁建有龍耀路地鐵站,且配有大幅綠化帶。集團現計劃發展該幅用地成為一幢坐擁一百八十萬平方呎甲級寫字樓樓面,兼有二十萬平方呎商場之地標式高層大廈,令集團內地投資物業組合更具規模。

物業銷售
集團於本年度錄得自佔合約銷售金額約港幣七十二億九千萬元,而售出自佔樓面面積則達七百三十萬平方呎,較去年分別增加40%及26%。大部份自佔合約銷售來自蘇州「水漾花城」、上海「恒基旭輝中心」、南京「玲瓏翠谷」、宜興「恒基․譽瓏湖濱」、以及西安「恒基․碧翠錦華」及「御錦城」等主要項目。

此外,於二零一五年七月,集團將其佔有51%權益之「杭州恒基旭輝府」項目,以六千六百三十萬美元售予合作方旭輝之公司,此因集團除該合資項目外,在杭州沒有其他自資開發管理之項目。

收租物業
於二零一五年十二月三十一日,集團在內地擁有七百三十萬平方呎已建成投資物業,主要為位於北京、上海及廣州市等主要城市市中心之寫字樓及購物商場。在市場租金上漲,以及新建成之上海「六八八廣場」盈利貢獻增加所帶動下,集團本年度應佔租金總收入增長18%至港幣十七億四千八百萬元,而應佔稅前租金淨收入亦提升23%至港幣十三億五千三百萬元。

在上海市,座落於南京東路地鐵站上蓋之「恒基名人商業大廈」,本年度租金收入大幅提升且近乎全部租罄。繼PUMA 旗艦店開業後,該商場新引入之遊戲體驗館亦將於二零一六年開幕。集團將不斷為該商場調整租戶組合,務求為顧客提供更多元化之消費體驗,同時亦提升商戶之營業額。座落於南京西路且樓面面積達七十一萬平方呎之「六八八廣場」,於二零一五年年底已全部租罄,並由新百倫及陽獅集團等多家知名跨國企業所承租。座落於徐家匯地鐵站上蓋之「港匯中心二座」,憑藉其高效率之營運管理,為集團提供穩定且可觀之租金收益。位處閘北區之「環智國際大廈」及「恒匯國際大廈」,本年度租金收入均穩步上升而出租率亦保持高企,預計日後隨著附近之蘇州河區域發展將可進一步受惠。

在北京市,位於朝陽商務中心區之「環球金融中心」,自二零零九年落成以來,已吸引多家知名金融機構及跨國企業承租。該國際甲級綜合寫字樓已近乎全部租罄,租金總收入更較去年上升17%。至於位處北京火車站旁之「恒基中心」,該商場為旅客及本地居民提供無可比擬之購物便利,於二零一五年十二月三十一日之出租率超過94%。該商場現正部署於二零一六年啟動資產提升計劃。

在廣州市,位於長壽路地鐵站上蓋之「恒寶廣場」,於二零一五年十二月底之出租率逾91%。著名服裝品牌優衣庫預計將於二零一六年第三季開業,進一步鞏固該商場作為全城潮流服飾焦點之地位。

業務展望:
近期環球金融市場動盪,加上憂慮內地經濟放緩,均對本港經濟增長構成壓力。本地樓市近期出現調整,然而目前按揭息率尚處於歷史低位,仍能支持買家之置業意欲。

集團於本年度從不同途徑補充在本港之土地儲備,並取得理想進展:(一)集團於二零一五年六月再以港幣三十六億二千八百九十萬元投得一幅位於屯門掃管笏之住宅用地;(二)集團已購入八成以至全部權益之「市區舊樓重建」項目已增至四十五個,自佔樓面面積有三百八十萬平方呎,可供二零一七年或之後出售或出租。「市區舊樓重建」項目現已進入收成期,將持續為集團帶來豐厚收益,以及(三) 集團持有之新界土地亦增至四千五百萬平方呎,繼續為全港擁有最多新界土地之發展商。

「銷售」 -繼「海柏匯」、「帝滙豪庭」及「迎海․御峰」近期成功開售後,集團亦計劃年內推售兩個市區重建精品住宅,以及兩個商業/寫字樓項目。連同尚餘存貨,集團在本港有逾二千一百個住宅單位及四十三萬平方呎優質商辦樓面於二零一六年可供出售。透過上述多元化渠道補充土地儲備,為集團長遠之物業發展規劃提供穩定之土地供應,令物業銷售業務持續發展。

內地方面,二零一六年房地産行業之政策,預料仍以「去庫存」爲重點。深化分類調控、刺激需求及控制供應之措施將逐步推行。年內資金供應亦將持續寬鬆,而首付和利率有進一步下降空間,期望增加住宅需求。集團將在一線城市及極具潛力之二線城市,積極物色優質住宅及辦公項目,亦將繼續與內地發展商進行合作開發。

「租務」 方面,集團現時在本港擁有已建成自佔收租物業約九百一十萬平方呎,絕大部分為優質辦公樓面及大型商場,而在內地各主要城市另持有約七百三十萬平方呎之收租物業。此規模龐大且質素卓越之投資物業組合,於本年度為集團帶來應佔租金總收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業之貢獻)合共港幣八十一億五千二百萬元。於二零一五年七月,集團以人民幣三十八億七千二百萬元投得一幅位處上海徐匯濱江發展區,面積約二十萬平方呎之優質商辦用地。香港方面,多個收租項目正在興建或規劃中(例如北角京華道寫字樓項目、灣仔莊士敦道舊樓重建項目,以及從公開招標中投得之尖沙咀中間道項目等),集團收租物業組合不斷擴展,租金收入將進一步提升。

「聯營公司」- 香港中華煤氣、美麗華及香港小輪,亦為集團帶來穩定之經常性收益。其中香港中華煤氣為香港歷史最悠久之公用事業機構,於內地二十五個省、自治區及直轄市已合共取得二百二十二個項目,業務範疇涵蓋城市燃氣、水務、污水處理、天然氣管道、新能源、電訊,以及生產與燃氣相關之物料和設備。憑藉在香港及內地合共擁有超過二千二百七十萬戶燃氣客戶,加上其他業務範疇亦相當廣泛,定能為集團帶來可觀收益。

集團自一九七六年成立,經過四十年之經營,業務迅速發展。三大主要盈利支柱:「銷售」、「租務」及「聯營公司」,除為股東帶來豐厚之穩定收益外,亦是集團龐大珍貴資產持續增長之基礎,憑藉雄厚之資產實力,充裕之財務資源,加上集團已擁有一支經驗豐富之精幹專業團隊,對未來挑戰除可應付裕如外,更能把握機遇,令業務繼續不斷壯大成長。
資料來源於上市公司財務報表
更新日期: 2017/06/06
平安股價
中國平安(02318) 52.000 1.794%
 
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港中企業 3998.10 18.88
創業板 283.30 2.29
金融分類 34657.61 168.88
地產分類 34836.34 328.95
公用分類 56734.93 226.82
工商分類 15391.23 108.51
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