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上市公司資料
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股票編號 
新鴻基地產發展有限公司  00016
公司概括
集團主席郭炳聯
發行股本(股)2,896M
面值幣種
股票面值
公司業務集團之主要業務為發展及投資地產物業以供出售及租賃之用、經營酒店、電訊、運輸、基建及物流。

全年業績:
截至二○一六年六月三十日止的年度,本集團在撇除投資物業公平值變動的影響後,可撥歸公司股東基礎溢利為港幣二百四十一億七千萬元,去年為港幣一百九十八億二千五百萬元。每股基礎盈利為港幣八元三角七仙,去年為港幣七元七仙。

賬目所示可撥歸公司股東溢利及每股盈利分別為港幣三百二十六億六千六百萬元及港幣十一元三角一仙,上年度為港幣三百一十億八千二百萬元及港幣十一元九仙。賬目所示溢利包括扣除了遞延稅項及非控股權益後之投資物業公平值增加的金額港幣八十八億七千萬元,上年度的相應金額為港幣一百二十三億五千萬元。

業務回顧:
物業銷售及租金收入
物業銷售收益
連同合作項目的收益,回顧年內財務報表錄得的物業銷售收益為港幣四百三十三億五千六百萬元,來自物業銷售的溢利為港幣一百一十七億一百萬元,去年同期為港幣七十三億三千二百萬元。按所佔權益計算,集團在年內錄得破紀錄的合約銷售總額約港幣四百零七億元。自二○一六年七月起計算的合約銷售總額超過港幣一百二十億元。

租金收入
集團的租金收入在年內穩定增長,連同合作項目租金計算,總租金收入按年上升百分之七至港幣二百一十億三千六百萬元,淨租金收入按年上升百分之七至港幣一百六十四億八千一百萬元。租金收入表現穩健是由於香港和內地物業的續租租金持續上升,以及新投資物業帶來的收益。

香港地產業務
土地儲備
集團繼續物色機會增添地皮以補充土地儲備,在年內購入四幅地皮,總樓面面積合共一百八十萬平方呎,全部鄰近現有或快將落成的鐵路站,其中港鐵元朗站上蓋項目是集團主要的新增土地,將發展為大型商住項目,住宅單位的總樓面面積接近一百四十萬平方呎,間隔多元化;零售樓面約十萬零七千平方呎,將是集團旗下商場形點的一部分。集團其他新增地皮包括兩幅寫字樓用地,其中一幅毗鄰集團發展的九龍貿易中心。在今年六月後,集團購入沙田一幅總樓面面積四十三萬四千平方呎的地皮,用作發展優質住宅。

截至二○一六年六月底,以所佔總樓面面積計算,集團在香港的土地儲備為四千九百九十萬平方呎,其中二千零九十萬平方呎是發展中物業,二千九百萬平方呎是已落成投資物業。連同在今年八月購入的沙田住宅用地,集團在香港的土地儲備增至五千零三十萬平方呎。此外,按地盤面積計算,集團在新界持有逾三千萬平方呎農地,這批農地處於更改土地用途的不同階段,大部分位於現有或計劃興建的鐵路沿線。

在財政年結日後,觀塘巧明街98號完成更改為商業土地用途的程序,補地價金額亦已落實。這個合作發展項目的總樓面面積接近一百二十萬平方呎,落成後將進一步加強集團的投資物業組合。

地產發展
香港住宅市場經歷約半年的調整期後,近月市況顯著好轉,成交量上升,買家對樓市的信心增加。一手市場頗為活躍,新盤的整體反應理想;二手市場市況回暖,且樓價有溫和反彈,但受到政府的需求管理措施影響,成交量與過往的水平比較仍然較低。整體住宅需求繼續得到多項利好的基本因素支持,包括低息率、供樓負擔水平合理、新婚人數處於高水平及家庭收入持續增加。

集團的發展項目經過精心設計,切合顧客不斷轉變的需要,深受各方讚賞。隨著一手住宅供應增加,買家在選擇眾多的情況下更加精挑細選。集團做好準備以迎接各種挑戰,繼續以客為先,為買家提供優質產品,並配以貼心的售後服務。卓越的質素突顯產品內在的價值,配合集團已建立多年的優質品牌,令產品對買家更具吸引力,加上專業和能幹的銷售團隊,使集團在過去一年錄得可觀的物業銷售額和滿意的毛利率。

年內,集團在香港的合約物業銷售額約港幣三百二十億元,來自不同類型的發展項目。這些項目包括何文田豪宅天鑄及其他地區的優質住宅如東涌東環第二期、將軍澳南的海天晉,以及元朗的Park YOHO Venezia和映御。非住宅項目方面,集團在今年四月推出位於長沙灣的W668,一個月內已接近售罄。

集團年內在香港完成四個項目,按所佔總樓面面積計算合共三百二十萬平方呎,其中逾三百萬平方呎是供出售的住宅物業,其餘是留作長線投資的零售物業。

投資物業
集團在香港建立了穩固的投資物業組合,總樓面面積約二千九百萬平方呎,包括優質零售樓面、寫字樓及其他物業,分佈廣泛。年內,這個多元化的組合繼續有滿意的表現,為集團帶來龐大及增長穩定的租金收入。

連同合作發展項目帶來的收益,集團在香港的總租金收入按年上升百分之七至港幣一百六十八億元,其增長是受續租及新租租金上升和新投資物業的收益帶動。出租物業組合的整體出租率保持在約百分之九十五的高水平。

零售物業組合
在過去一年左右,本港零售市道呆滯,主要原因是訪港旅客減少及遊客消費額下跌。然而,集團逾一千萬平方呎零售物業的表現相對穩健,在回顧年內出租率高,續租租金上升。零售物業組合有滿意的表現是基於集團的商場具有多項優勢,包括行業及租戶組合配搭得宜、品牌根基穩固、服務細緻殷勤和位置方便。此外,商場不時與商戶合作,舉辦具吸引力的營銷活動以增加商場人流和銷售額。

發展中的新投資物業預期將繼續支持集團的租金收入增長,其中元朗形點商場將是貢獻最大的物業之一。形點一期在二○一五年九月開業,加上二期的翻新工程於最近完成,有助將形點成功塑造成區內一個發掘新樂趣的地點。商場匯聚不少首次進駐新界西北區的商戶,種類多元化,包括緊貼潮流的時裝品牌和特色食肆,為顧客帶來時尚的購物和餐飲體驗。回顧年內,形點一、二期的人流暢旺,為集團增添租金收入。

Grand YOHO基座提供約四十五萬平方呎零售樓面,是形點的擴展部分,預計在二○一七年開幕,預租進度良好;這個擴展部分設有一系列的消閒和娛樂設施,包括十二萬平方呎的戶外綠化空間,以及本港其中一間最大和最先進的戲院。擴展部分將由設有空調的行人天橋連接港鐵元朗站,令顧客和附近居民倍感方便。此外,元朗站發展項目的十萬零七千平方呎零售樓面亦會成為形點的一部分。在其餘樓面落成後,預計形點這個總面積達一百一十萬平方呎的商場會成為新界西北區一個領先的購物熱點,媲美新城市廣場在新界東的佳績。

將軍澳南的天晉滙由集團在區內多個住宅項目的零售部分組成,主力服務年輕家庭。隨著將軍澳南有多個住宅項目陸續落成,社區日漸擴大,天晉滙具備優勢,可以充分掌握當中的機遇。天晉滙第一期是天晉II基座的六萬六千平方呎零售樓面,已經全部租出,剛於今年八月底正式開幕。天晉IIIA、IIIB基座合共九萬五千平方呎零售樓面,計劃於二○一七年開業,預租反應令人鼓舞。位於海天晉的八萬平方呎零售樓面是天晉滙最後一期,落成後將令天晉滙的總零售樓面增至超過二十四萬平方呎。連同集團在將軍澳中心商場及PopCorn的所佔權益,集團在該區的所佔零售樓面將超過五十五萬平方呎,勢將成為區內備受歡迎的購物總匯。

內地地產業務
土地儲備
截至二○一六年六月底,按所佔樓面面積計算,集團在內地的土地儲備為六千九百九十萬平方呎,其中約五千七百八十萬平方呎是發展中物業,逾六成將興建優質住宅或服務式公寓。此外,集團持有一千二百一十萬平方呎已落成物業作為長線投資,主要是位於上海、北京和廣州優越地段的優質寫字樓和商場。

地產發展
儘管近期有個別城市推行樓市調控措施,但內地住宅市場於回顧年內在有利的整體政策環境下表現不俗。住宅需求穩健加上買家信心充裕,令一線城市的樓價進一步上升;其他城市的庫存水平亦顯著下跌,成交量增加。由於發展商積極補充土地儲備,令土地市場的氣氛熾熱,一線和主要二線城市頻頻有地皮以破紀錄的價格成交。

投資物業
過去數年,集團在內地的投資物業組合顯著擴大,成為集團總租金收入的重要來源之一。連同合作發展項目帶來的收益,來自內地的總租金收入按年增長百分之十二至人民幣二十九億六千八百萬元,增長主要是受續租租金上升及新投資物業增添的收益所帶動。

在根基穩固的優質品牌及上海國金中心商場和上海環貿IAPM均取得成功的基礎上,集團跨步向前,在廣州優越地段發展兩個優質商場。集團佔百分之五十權益的天環於今年三月試業,項目位於繁華的天河區並坐落廣州中軸線,商場面積約九十萬平方呎,網羅不同類型的國際品牌、食肆、娛樂及消閒設施,部分是首次在廣州開業,吸引中高端市場的消費群,商場開業以來,人流一直穩定增長。

業務展望:
環球經濟可能會繼續受英國脫歐和多個地區的地緣政治緊張等因素拖累,金融市場亦會因而波動。然而,環球經濟下行的風險會在多個政府政策行動支持下得以緩和,包括大部分主要中央銀行推行較寬鬆的貨幣政策,以及個別經濟體推出有利的財政措施。

集團對內地經濟和地產市場的中長期前景充滿信心。短期而言,內地的經濟動力會得到預期中的擴張性貨幣政策及財政措施支持。此外,現有的經濟結構改革繼續進行,長遠會提高整體生產力。儘管有個別城市推行房地產調控措施,但上述各項因素及持續城市化均對主要城市的地產市場有利。

雖然香港在未來一年可能面臨多項挑戰,包括外部需求疲弱,但穩健的就業市場和住宅市場市況好轉將可支持本地經濟的表現。中央政府有多項支持香港的政策,包括近日通過啟動「深港通」,這些政策令香港作為金融、財富管理、商貿及物流的國際樞紐有更好的前景。與此同時,息率低、家庭收入持續增加、新婚和出生數字處於較高水平將會繼續推動用家對本港住宅物業的需求。

集團的土地儲備足以應付五年以上的發展需要;在未來三個財政年度,集團每年落成的香港住宅總樓面面積超過三百萬平方呎,以中小型單位為主。集團擁有深受信賴的品牌和富經驗的營銷團隊,對即將推售項目的銷情充滿信心。正在推售的元朗Grand YOHO和港島東形薈均錄得滿意的銷售成績,而集團在未來九個月內亦會推出多個重要住宅項目。在第四季推售的項目分別是半山區巴丙頓山、九肚山雲端及屯門珀御;在明年上半年開售的包括南昌站發展項目一期、北角海璇一期及元朗Park YOHO二期。內地方面,主要推售項目包括陸家嘴濱江凱旋門第二期的優質服務式公寓及格調尊尚的洋房、廣州天河優越地段豪宅峻林最後一批單位,以及東莞臨河項目瓏匯第二期住宅。集團亦會推售廣州天河區優質寫字樓廣貿中心。

在收租業務方面,集團將繼續提高投資物業組合的競爭力。為達成此目標,集團除了提升物業資產質素如定期翻新項目外,亦會調整行業及租戶組合以加強集團的優質品牌。集團的投資物業以商場和寫字樓為主,是租戶的理想之選,預計在來年會有滿意的表現。

在未來一、兩年間,隨著集團的新投資物業落成,總租金收入將進一步加強。將落成的香港投資物業主要包括元朗商場形點的擴展部分、將軍澳南天晉滙的餘下期數、北角海旁的北角匯和港鐵南昌站的優質商場。內地投資物業方面,廣州市中心商場天環已於最近開業,位於廣州珠江新城的IGC商場預計在二○一六年底前開幕,規模龐大的上海徐家匯中心項目一期寫字樓和商場可望在二○一七年落成。中長期而言,在徐家匯中心項目餘下期數陸續推出及南京國金中心分期落成後,集團的經常性租金收入基礎將顯著加強。

展望未來,集團會積極發揮優質品牌的特點,尤其著重提升產品和服務質素,加強其市場領導地位,以達至可持續增長。集團會繼續物色機會,購買潛力較大且有合理回報的優質地皮。內地方面,集團會堅持採取選擇性的策略發展業務,將重心放在一線城市,並會更著重投資物業業務,務求經常性收入穩定增長。龐大的租金收入及物業銷售,加上集團的遠見和穩健的財政狀況,有利集團把握機遇,繼而不斷壯大。

如無不可預測的情況,預期集團下個財政年度的業績會有滿意的表現。
資料來源於上市公司財務報表
更新日期: 2017/08/03
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中國平安(02318) 63.200 4.204%
 
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創業板 268.97 1.92
金融分類 37041.84 523.48
地產分類 37802.66 512.31
公用分類 56150.11 163.30
工商分類 16488.48 41.95
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