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上市公司資料
公司資料 公司概括 損益表 資產負債表 現金流量表 派息記錄 盈利摘要
股票編號 
領展房地產投資信託基金  00823
公司概括
集團主席聶雅倫
發行股本(股)2,213M
面值幣種
股票面值
公司業務集團之主要業務為投資零售及停車場業務。

全年業績:
於本年度內,收益及物業收入淨額按年分別增長13.2% 及14.9% 至87.40 億港元(2015 年:77.23 億港元)及65.13 億港元(2015 年:56.69 億港元)。本年度每基金單位分派增加12.8% 至206.18 港仙(2015 年:182.84 港仙),包括每基金單位中期分派98.99 港仙(2015 年:89.56 港仙)及每基金單位末期分派107.19港仙(2015年:93.28港仙)。根據基金單位於2016年3月31日之收市價46.00港元計算,每基金單位分派總額之分派回報率為4.5%。投資物業組合(包括發展中物業及年內於中國內地收購之物業)之估值持續改善,達到1,606.72 億港元,較2015 年3 月31 日增加16.1%。每基金單位資產淨值按年增長10.2% 至56.79 港元(2015 年3 月31 日:51.53 港元)。

業務回顧:
香港物業組合
零售
儘管經濟環境充滿挑戰並正影響香港,公司的零售物業組合顯現出其抗逆力,在大部分零售業務領域均取得增長,主要由於公司積極引入更多具生產力的商戶,尤其是飲食行業,同時亦將面積較大的商舖重新間隔成面積較小的商舖,從而提升商戶的銷售效率。於2016 年3 月31 日,物業組合的租用率高達96.0%,續租租金調整率為25.9%,而零售租金則按年錄得6.7% 增長。

零售物業組合的營運數據
透過採取由下而上的方式為物業組合作出詳細研究後,公司把香港物業組合分類為都會、匯坊及鄰里三大組別,以確保能夠長遠有效地提高營運表現。公司更可透過將物業組合分類,因應不同的商戶及客群需要制訂管理及市場推廣方針。

公司的物業表現足以證明公司的策略行之有效。公司旗下的都會商場為物業組合之零售租金帶來17.1% 之貢獻,而其餘物業的平均每月租金均持續取得按年增長。

零售物業組合分類
超過30%的租約(按每月租金計算)將於未來一年到期,公司正與現有商戶緊密合作,確保他們的業務取得成功並維持他們的忠誠度。公司同時亦與具備潛力的新商戶接洽,有望加強產品組合及服務供應。

物業組合租約到期情況
停車場
作為全港最大的停車場業主之一,公司了解到大眾對泊車位的需求仍然殷切,此乃由於私家車登記的數目不斷上升,而市場上泊車位增長滯緩所致。隨著需求增加,加上到訪公司已提升的商場的訪客數目上升,公司的停車場業務於年內表現理想。截至2016 年3 月31 日止年度,每個泊車位每月收入增加14.4% 至2,022 港元。

為了提升客戶服務和營運表現,公司更投入資金提升各物業的停車場設施,例如防止跟車尾系統、巡邏保安管理及指向標示牌。自2013 年開始為期十年的停車場翻新計劃亦進展良好,投資總額約為三億港元。

展望未來
2016 年4 月1 日起,公司於20 項物業推行全新資產管理模式,物業涵蓋都會及匯坊商場,形成五個獨特的物業群。

根據此管理模式,各物業群內所有資產的營運及財務規劃均由專責的資產經理負責監督,以提升物業收入淨額及資產價值。資產經理需要制訂「資產為本」計劃,以管理資產的租賃、成本控制及長遠定位,從而滿足社區內瞬息萬變的需求。這項全方位的策略將可提升營運效益、改善資源分配、提升客戶體驗及創造更高的價值。

中國內地物業組合
公司分別於2015 年4 月及2015 年8 月完成收購北京歐美匯購物中心以及上海企業天地1 號及2 號。歐美匯購物中心位處「中國矽谷」中關村的中心地帶,是一個提供大眾市場零售產品的地區性都會商場。市場的強大需求令歐美匯購物中心取得卓越表現,於2016 年3 月31 日的租用率達100%,而財政年度內的零售續租租金調整率則為38.7%。

歐美匯購物中心的零售租約到期情況
企業天地1 號及2 號位處新天地,是上海其中一個最著名及繁榮的核心商業區之一。由於具備一流硬件及甲級規格,企業天地1 號及2 號繼續為當地及跨國企業設立其上海辦公室的首選地點。於本年度內,辦公室的續租租金調整率為12.8%,而於2016 年3 月31 日的租用率則為100%。

企業天地1 號及2 號的辦公室租約到期情況
鑒於質素優良及地理位置優越,企業天地1 號及2 號的預租情況理想,減低了2017/2018 年度辦公室供應量增加的風險。於2016年3月31日,約一半(以面積計算)將於2016/2017年度到期的租約已獲承諾續約。

資產提升
多年來,公司憑藉資產提升方面的專業知識取得顯著成果。公司原有的香港物業組合平均樓齡為25 年,意味著許多物業有需要進行提升,方可釋放潛力及締造更高的價值。透過審慎地規劃及執行資產提升工程,公司不單為商戶和顧客提供獲優化的零售環境,更為社區帶來更佳和更多樣化的購物體驗。公司的資產提升計劃繼續以提升商場表現、把握地區不斷轉變的人口結構、創造及實施劃一的品牌形象及更有效地利用零售面積為重心。

公司持續進行資產提升工程,以改善物業的設計、效益及設施。公司於優化小型資產(即估值排名為「50 大」之外的資產)作出的投資,亦反映公司對整個物業組合的承擔和重心所在。

於回顧的年度內,公司合共完成五項資產提升工程,包括青衣商場、黃大仙中心北館、朗屏商場、禾輋廣場及天盛商場。這些物業進行了簡約翻新以至大型提升工程等不同規模的改良,並已帶來理想的投資回報。

黃大仙中心北館(前稱龍翔廣場)已重塑品牌定位,加上毗鄰香港其中一個旅遊熱點黃大仙祠,現已成為九龍中部一個嶄新的都會商場。提升工程包括調升樓底高度和增加商場空間感,及增加商舖數目。中庭亦已全面粉飾及改善裝潢,以配合舉辦各種市場推廣活動。公司亦已為與黃大仙中心北館一橋之隔的黃大仙中心重塑品牌形象,改名黃大仙中心南館。這兩座相連的商場以一個商場的模式經營,以促進協同效應、減少行業及商戶重疊以及為顧客提供更多產品選擇。黃大仙中心換上以燈籠為設計靈感的嶄新外觀後,對前往毗鄰黃大仙祠的旅遊人士和途經龍翔道一帶的駕駛人士更具吸引力。

鑒於人口結構受鄰近新落成的住宅項目影響而有所變化,公司已完成青衣商場及朗屏商場的資產提升工程,務求為商戶提供更佳的營商環境以及為顧客提供更多種類的產品,以迎合多樣化的需求。天盛商場已重新裝修,其鮮活街市亦已重新定位為服務天水圍區的地區性鮮活街市。

貫徹此項經多番驗證的策略,公司現正進行11 個提升項目,8 個項目快將展開,同時亦有逾16 個項目正於審視階段,將資產提升計劃伸延至2020 年。

資產收購
增添更具增長潛力的優質資產有助提升公司的物業組合質素及確保每基金單位分派的可持續增長。建基於公司物業組合的抗逆力,公司專注尋找機會投資於日後具有高增長潛力的大眾市場零售物業以及位於香港及中國內地一線城市核心商業中心區的優質甲級辦公室物業。這將涉及審慎的盡職調查及有嚴謹的交易結構,以達致更佳之長遠回報。

年內,公司分別於2015 年4 月及2015 年8 月完成收購北京歐美匯購物中心以及上海企業天地1 號及2 號。這兩項位於中國內地的新物業與公司透過增添更具增長潛力的資產進行區域性擴展的策略相符。

於2016 年2 月,公司宣布透過政府招標收購香港旺角彌敦道700 號的商業項目。於本財政年度結束後,有關收購已於2016 年4 月15 日完成。該物業座落於九龍半島心臟地帶的黃金位置,交通四通八達,包括鐵路、巴士及小巴。基於其位置及人流的優勢,公司相信此項物業為經營大眾市場零售、餐飲及服務業之絕佳之選,惟該物業需進行全面翻新工程,蛻變成為現代化的零售商場及大樓。此項投資機遇充分發揮領展於資產提升及大眾市場零售物業租務的優勢。公司繼續專注於香港零售市場,此項策略與公司致力增加領展客戶份額的目標一致,並可繼續為領展過去十年來的服務對象—大眾市場顧客提供服務。

資產出售
提升資產物業組合的質素亦意味著出售非核心物業,並帶來不少創造價值的機遇,如償還債務、為回購基金單位提供資金、為投資更具增長潛力的資產提供資金及提升基金單位持有人回報。

年內,公司持續檢視及精簡物業組合,並於2015 年12 月完成出售五項物業,出售價較該等物業於2015年9月30日的估值總額溢價30%。公司亦分別於2016年3月31日及2016年4月11日,宣布再次出售九項物業。其中兩項物業的總代價為16.90 億港元,較該等物業於2016 年3 月31 日的估值總額溢價15%,而其餘七項物業以較2016年3 月31日的估值總額溢價23%,即以19.62 億港元售出。該批物業出售已於本財政年度結束後,即2016 年5 月31 日完成交易。公司的營運效率亦透過人力資源評估過程中得以提升。

物業發展
領展現正與其合作夥伴南豐發展有限公司緊密合作,進行一項位於香港九龍東海濱道的商業發展項目。該物業為頂尖的甲級商業物業,預計將可如期於2019 年內落成。

於回顧年度內,公司已就項目展開地基工程,工程正按進度進行中。除以取得香港綠色建築議會綠建環評(HK-BEAM)及領先能源與環境設計(LEED)之鉑金級認證為目標外,該物業亦為全港首批將登記為健康建築標準(WELL Building Standard) 項目的商業項目之一,著重確保建築環境內使用者的健康及福祉。

業務展望:
在過去數年來的努力下,公司已經奠定了穩固的基礎,使公司得以應對近期出現的挑戰,同時靈活地把握長期的增長機遇。未來一年,業務前景依然機遇處處。根據增長計劃,加上公司的審慎資本管理,公司可以預見將有更多尚待開發的機遇以提升資產的生產力。以抗逆力及創新改革兩方面的獨有優勢作為後盾,公司將能夠迅速開展新項目,同時堅守公司對品質、環境保護和可持續基礎設施的承諾。

公司亦有信心透過持份者的持續參與,公司所創造的價值將獲得更廣泛的認同。公司更可藉著量化對持份者的期望有著重大影響的議題,建設及營運與當地社區民生及發展共融且兼具吸引力的物業。

公司的態度保持樂觀,但亦不失對實際狀況的考量。公司預期現行的經濟、社會及環境挑戰會一如既往地對業務發展構成阻力。然而,憑藉公司具備不同專業知識的董事會、穩健的管治基礎和盡心盡力的團隊,公司對於提升表現和為基金單位持有人再次締造價值充滿信心。
資料來源於上市公司財務報表
更新日期: 2017/03/15
平安股價
中國平安(02318) 52.300 0.096%
 
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金融分類 34597.20 61.40
地產分類 35180.27 28.57
公用分類 57004.40 106.66
工商分類 15349.10 44.13
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